Hypotheken vergleichen: mehr als der beworbene Zins

Alex sucht mit seiner Partnerin oder seinem Partner ein Zuhause. Ein Kreditgeber wirbt mit einem niedrigeren Zins, ein anderer mit geringeren Gebühren, ein dritter mit einer beruhigend kleinen Monatsrate. Alex hätte gern einen Sieger, bevor die nächste Tabelle nötig wird. Nur beantwortet jede Zahl eine andere Frage.

Ein sinnvoller Hypothekenvergleich hält Kreditbetrag, Rückzahlungsart, Betrachtungszeitraum und Annahmen konstant. Er trennt dann monatliche Tragbarkeit, Finanzierungskosten und verbleibende Schulden. Dieser Leitfaden erklärt die Methode. Die Rechenbeispiele sind fiktive Szenarien, keine verfügbaren Kreditangebote.

Zuerst denselben Kredit vergleichen

Notieren Sie Kreditbetrag, Währung, Immobiliennutzung, Eigenmittel, gesamte Rückzahlungsdauer und die Laufzeit des jeweiligen Zinssatzes. Fünf Jahre Zinsbindung bedeuten nicht unbedingt fünf Jahre Kreditlaufzeit. Eine Hypothek kann 25 oder 30 Jahre laufen, obwohl der anfängliche Zinssatz nur zwei oder fünf Jahre gilt. Spätere Raten können von einem neuen Angebot oder einem variablen Zins abhängen.

Trennen Sie reine Zinsdarlehen von Krediten mit laufender Tilgung. Bei einem Zinsdarlehen reduziert die regelmässige Zahlung das Kapital nicht. Bei einem Tilgungsdarlehen wird mit jeder Rate ein Teil der Schuld zurückgezahlt. Eine niedrigere Rate kann daher langsameren Schuldenabbau statt günstigerer Finanzierung bedeuten.

Für britische Produkte erläutert MoneyHelper Festzinsen, Tracker und variable Standardzinsen sowie Gebühren und Vorfälligkeitsentgelte. In Italien unterscheidet der Hypothekenleitfaden der Banca d’Italia allgemeine Werbeinformationen vom personalisierten PIES-Dokument. Weder eine Vergleichsseite noch dieser Artikel ist eine Kreditzusage.

Liquidität, Kosten und Schulden getrennt erfassen

Die Monatsrate betrifft Ihre Liquidität: Können Sie sie neben allen anderen Ausgaben tragen? Zinsen und Gebühren sind Finanzierungskosten. Tilgung reduziert die Schuld und ist selbst kein Zinsaufwand. Die Restschuld zeigt, welcher Betrag am Ende des Vergleichszeitraums noch finanziert oder zurückgezahlt werden muss.

Bei einem einfachen Tilgungsdarlehen mit separat bezahlten Gebühren lassen sich die Finanzierungskosten so berechnen: Summe aller Kreditraten im Zeitraum plus verbleibende Restschuld minus ursprünglicher Kreditbetrag plus Gebühren. Damit wird die getilgte Hauptschuld aus der Zahlungssumme herausgerechnet. Addieren Sie diese Tilgungen anschliessend nicht nochmals.

Werden Gebühren mitfinanziert, verändern sie die Anfangsschuld und spätere Zinsen. Ein fairer Vergleich berücksichtigt das, statt eine Gebühr zugleich als Sofortzahlung und als Teil der Schuld zu zählen. Immobiliensteuern, Versicherungen, Unterhalt und Transaktionskosten gehören ebenfalls ins Haushaltsbudget, auch wenn sie ausserhalb dieser engeren Finanzierungskostenrechnung liegen.

Der niedrigere Zins holt die höhere Gebühr knapp nicht auf

Alex nimmt beispielhaft 250.000 über 30 Jahre mit monatlicher Tilgung auf und vergleicht die ersten fünf Jahre. Angebot A hat 4,5 % nominalen Jahreszins und 1.000 Gebühr; B hat 4,3 % und 3.500 Gebühr. Die Zinsen bleiben im Vergleichszeitraum unverändert, die Gebühren werden sofort bezahlt, weitere Kosten gibt es nicht. Gerechnet wird mit Jahreszins geteilt durch 12 und intern ungerundeten Raten.

B spart rund 2.470,53 Zinsen, verlangt aber 2.500 mehr am Anfang. Über diesen Zeitraum sind seine Finanzierungskosten deshalb etwa 29,47 höher. Trotzdem hat B eine kleinere Monatsrate und eine niedrigere Restschuld. Alle diese Aussagen können gleichzeitig stimmen. Ein anderer Zeithorizont, eine andere Gebührenbehandlung oder andere Tilgungen könnten das Ergebnis verändern.

Örtliche Informationsblätter nutzen und Annahmen prüfen

Britischer APRC, italienischer TAEG und US-amerikanischer APR sind annualisierte Kostenkennzahlen nach den jeweiligen Offenlegungsregeln. Sie sind aussagekräftiger als der reine Werbezins, aber keine austauschbaren internationalen Ranglisten. Prüfen Sie, welche Gebühren enthalten sind und was nach einer Einführungsphase passiert.

Für US-Kredite zeigt der Loan-Estimate-Vergleich des CFPB, wo Sie den bei Abschluss nötigen Barbetrag und die Fünfjahreszahlen finden. Dieser einheitliche Zeithorizont hilft beim Vergleich, garantiert aber keine künftigen variablen Zinsen. Verwenden Sie Angebote aus ungefähr demselben Zeitpunkt und mit denselben Annahmen.

Bei einer Schweizer Hypothek fragen Sie nach Belehnungswert, erforderlichen Eigenmitteln, Tragbarkeitsannahmen und Amortisationsplan. Ein Kredit mit erheblicher Restschuld lässt sich nicht allein anhand seiner Rate mit einem vollständig getilgten Kredit vergleichen. Die IWF-Analyse der Schweizer Immobilienfinanzierung von 2025 erläutert die Bedeutung der teilweisen Amortisation in diesem Markt.

Auch die unerwünschte Rate testen

Rechnen Sie das Haushaltsbudget mit höherem künftigem Zins, niedrigerem Einkommen und realistischen Unterhaltskosten durch. Das sind Szenarien, keine Prognosen. Funktioniert die Hypothek nur, solange alle anderen Ausgaben ungewöhnlich niedrig bleiben, löst ein attraktiver Anfangszins das grundlegende Liquiditätsproblem nicht.

Prüfen Sie ausserdem Ausstiegskosten, Zeitpunkt der Zinsfestlegung, Sondertilgungsmöglichkeiten, Übertragbarkeit und Refinanzierungstermin. Ein Haushalt mit baldigen Umzugsplänen kann Flexibilität anders bewerten als einer, der jahrzehntelang bleiben möchte. Fragen Sie, welche Zusagen vertraglich gelten und welche eine spätere Kreditentscheidung voraussetzen.

Alex fordert als Nächstes vergleichbare schriftliche Angebote an und hält vier Ergebnisse für denselben Zeitraum fest: sofort benötigtes Geld, laufende Rate, Finanzierungskosten und Restschuld. So entsteht eine gemeinsam besprechbare Entscheidung statt einer Siegerzahl mit versteckter Fussnote.